Viviendas nuevas cumplen el 50 por ciento de criterios de calidad

Dibujo de un mapa de Bogotá, al lado derecho vemos un logo hecho con dibujos de casas de colores

Indicadores de calidad de vivienda en Bogotá

31/05/2016
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La calidad de vida está determinada, en buena parte, por el tipo de vivienda que se ocupa. Esto no sólo lo dan sus materiales, dimensiones, acabados y mobiliario; también, el sector de la ciudad en la que se ubica, la comunidad que allí reside y la proximidad de colegios, universidades, hospitales y centros comerciales, entre otros.

Sin embargo, la mayor parte de los compradores de bienes raíces suele fijarse en los aspectos estéticos de una casa o apartamento y en las comodidades que su diseño y adecuación puedan ofrecerle; y poco, en el acceso a servicios básicos como transporte, salud y educación o en la existencia de zonas verdes, que al final resultan indispensables en términos de bienestar y comodidad.

Al respecto, el Observatorio de Calidad de Vivienda Nueva, de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de los Andes, insiste en que el lugar de residencia debe ir más allá del ámbito privado; debe estar rodeado de condiciones urbanas que faciliten la vida cotidiana y que "propicien el encuentro, la convivencia, la socialización y demás actividades necesarias para una adecuada convivencia en comunidad".

Con esta premisa, nació el Observatorio en 2005. A la fecha, ha evaluado más de 1.000 proyectos inmobiliarios en el país, que agrupan 260.000 unidades (buena parte de ellos ubicados en Bogotá y la Sabana), entre Viviendas de Interés Social (VIS), Viviendas de Interés Prioritario (VIP) y NOVIS, con un resultado preocupante: en promedio, las construcciones evaluadas apenas cumplen el 50 por ciento de los indicadores de calidad.

Diego Alejandro Velandia, director del Observatorio de Calidad de Vivienda Nueva, explica cómo nació esta iniciativa, qué indicadores utiliza para evaluar los proyectos y qué debe tener en cuenta el futuro comprador a la hora de adquirir una casa o apartamento nuevos.

¿Cómo nace este proyecto?

En 2005, un grupo de profesores y estudiantes de la Facultad de Arquitectura, liderados por la profesora Clemencia Escallón, comenzaron una discusión preliminar con Prodesa sobre cómo medir la calidad de las viviendas. En 2006 se firmó con dicha constructora un convenio marco para formular indicadores que permitieran evaluar la calidad de las viviendas en Bogotá y La Sabana, guiados por normas internacionales. Desde el principio quedó claro que no tenía sentido evaluarla de manera suelta, pues ésta hace parte de un sistema mucho más complejo. Las condiciones mínimas debían ir más allá de la habitabilidad y esta fue una de las primeras aproximaciones que permitieron hacer la diferencia. Ahora estamos evaluando proyectos en todo el país, como el programa de viviendas gratis del gobierno, lo cual nos ha representado un reto enorme.

¿Cuáles son las herramientas que tienen para medir la calidad de la vivienda urbana?

Trabajamos con una matriz integrada por 104 preguntas que le hacemos a cada proyecto. Partimos del hecho de que en la vivienda reside un grupo de personas que tienen relación con la comunidad (agrupación) y que necesitan espacios de socialización, así como servicios y actividades a determinadas distancias, proveídas por la ciudad (educación, salud, comercio, arte, cultura). Escogemos proyectos urbanísticos nuevos, hacemos visita de campo y en sus salas de ventas recogemos información. Les aplicamos las 104 preguntas y a partir de ellas generamos información gráfica y escrita que nos permite asignarle un puntaje al proyecto en términos de calidad.

¿Cómo entender esa calidad? ¿Qué se evalúa específicamente?

La calidad se estructura a partir de un análisis de tres escalas: la ciudad (escala urbana y de servicios), la agrupación (escala vecinal, disposición de un grupo de viviendas y la relación entre éstas) y la unidad (escala habitacional donde se duerme, come, se asea y se descansa). Estos tres ámbitos permiten el adecuado desarrollo físico y emocional de las personas.

En ciudad, evaluamos el tema de proximidad de servicios y equipamientos y un tema de mitigación de riesgos; en agrupación, relación público-colectivo-privado, comunidad, adaptabilidad y sostenibilidad; y en unidad evaluamos habitabilidad técnica y sostenibilidad. Un proyecto puede fallar, por ejemplo, por un tema de mitigación, es decir, que esté ubicado cerca de una fuente de agua contaminada o porque está a 25 km. del centro urbano. La calidad sería la sumatoria del cumplimiento satisfactorio de todos los indicadores que cada ámbito posee.

¿Cuántos proyectos han evaluado?

Más de 1.000, unas 260.000 unidades, y de 100 puntos que otorgamos por el cumplimiento de todos los estándares, los proyectos evaluados han obtenido, en promedio, 50 puntos. Es decir, cumplen la mitad de los indicadores de calidad. Esto nos ha hecho pensar que antes de que el proyecto esté decidido, sería bueno que tuviéramos la posibilidad de intervenir en su etapa de planeación y diseño, y hacer los ajustes necesarios, de manera que no nos convirtamos en los malos del paseo.

En este momento la Universidad está tratando de gestionar una certificación de calidad que entregaríamos al proyecto que fue evaluado por nuestra metodología y explicarle las razones por las cuales obtuvo un determinado puntaje.

¿Alguno ha llegado a los 100? ¿En qué se rajan?

Históricamente, el puntaje más alto obtenido a la fecha por un proyecto construido ha sido de 80 puntos; y, curiosamente, es un proyecto vinculado a la estrategia de viviendas gratis, aquí en Bogotá. Tiene tres colegios alrededor, universidades cerca, y comercio de mediano y alto impacto en su entorno próximo. En Vivienda de Interés Social (VIS), no VIS y Vivienda de Interés Social Prioritaria (VIP) han obtenido, históricamente, 50 sobre 100, muy bajito.

La mayoría de los proyectos con más bajo puntaje son de promoción privada. Algunos han obtenido 23 o 24 puntos sobre 100, particularmente los ubicados en Bogotá y la Sabana. En No VIS, hemos evaluado proyectos de 1.200 a 1.300 millones, con promedios que no superan los 61 puntos y esto nos demuestra que tampoco están cumpliendo los niveles que uno esperaría. Hay proyectos cuya unidad es muy buena pero se rajan en temas de ciudad y agrupación. En este último, por ejemplo, no se tienen en cuenta espacios públicos, de desarrollo de comunidad, zonas verdes o de juego. Muchos no tienen parques. El ámbito de agrupación en las VIP, por ejemplo, llega apenas a 28 puntos. Otros ofrecen tipologías de vivienda con poca diversidad, es decir, espacios diseñados para parejas sin posibilidad de transformarse en el futuro. Yo me pregunto, ¿de qué sirve que una vivienda obtenga 90 puntos en sus acabados, pero está lejos de todo?

¿Falla la normatividad vigente?

Hoy no existe un seguimiento minucioso a las normas existentes, desde el diseño de un proyecto hasta su aprobación y ejecución; nadie garantiza que lo que se exige en la normatividad efectivamente se cumpla y si la norma no es exigente y no controla el negocio inmobiliario, como ocurre ahora, es difícil garantizar el 100 por ciento de calidad.

Consejos para los futuros compradores...

Que cuando compren vivienda piensen no solo en la comodidad de la habitabilidad sino en el sector en que se insertan, su comunidad, sus condiciones y la proximidad de servicios y equipamientos (colegio, universidad, comercio, transporte…). Nos interesa que el usuario se vuelva exigente, así el mercado cambia.

Más información:
http://observatoriodevivienda.uniandes.edu.co/index.php/evaluacion/estadisticas/

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