Una explicación a propósito de la hipoteca inversa

Foto de Bogotá, Colombia.
01/07/2020
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Francisco Azuero Z.
Ph.D. en Ciencias Económicas de la Université Paris I, Pantheon Sorbone, París (Francia).
Profesor
Facultad de Administración
Tomado de: https://franciscoazuero.blogspot.com/2020/06/la-hipoteca-inversa-una-explicacion.html

La propuesta que ha hecho el Gobierno de regular el negocio de las hipotecas inversas, y de permitir que este producto sea ofrecido por las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, ha suscitado un amplio debate, no exento de prejuicios y prevenciones. A veces, por los planteamientos que se han ventilado en las redes sociales (especialmente twitter), no parece que muchos de los participantes en este debate se hayan tomado el trabajo de leer el proyecto de decreto, ni siquiera las explicaciones que algunos medios han publicado sobre el tema.
 

¿En qué consiste una hipoteca inversa?



Para entenderlo, supongamos que usted es una persona de edad, tal vez con alguna pensión, pero no significativa. Está habitando una vivienda propia, que representa una parte importante de su patrimonio. Quiere vivir mejor en sus años dorados. No tiene herederos, no ve la necesidad o no quiere, simplemente, dejársela como herencia, por cualquier razón (porque están muy bien económicamente o sus relaciones con ellos no han sido las mejores, por ejemplo).

Una alternativa es vender el inmueble, pero la descarta porque está muy contento viviendo allí. Aunque si estuviera dispuesto a vender y a pasarse a otra propiedad más pequeña, existe un riesgo: ¿Cuánto puedo gastar mensualmente, para estar seguro de que en lo que me queda de vida pueda optimizar mis recursos? Recuerde que no quiere que sobre dinero a su fallecimiento (cero herencia es su objetivo), pero no sabe cuánto va a vivir.

La hipoteca inversa puede solucionarle, eventualmente, el problema. Un amigo le propone que le compra su inmueble, pero deja que usted viva en él hasta que se muera. Le pagará al contado, o en cuotas, según como acuerden los términos del negocio; aunque no se esperar que pague de contado el precio comercial del inmueble. El comprador deberá aguardar 10, 15 o más años, un período indeterminado, para poder recibirlo, según su esperanza de vida. Es decir, él está asumiendo el riesgo de su longevidad.

Hubo un caso famoso en Francia, el de Jeanne Calvent, quien en 1965, a la edad de 90 años, vendió su apartamento con este esquema a un notario, quien se comprometía a otorgarle una suma mensual hasta la muerte del vendedor. Pues bien, el comprador murió 30 años después, en 1995 y su viuda continuó con la obligación de hacer los pagos, hasta 1997, cuando murió Calvent.

Obviamente, es un caso exagerado, pero un comprador que diversifique el riesgo (comprando varios inmuebles) estará dispuesto a asumir este tipo de contingencias. Como una compañía de seguros de vida, calculará que, en promedio, se cumplirán las tablas demográficas de supervivencia y, sobre esa base, calculará el precio del riesgo que está dispuesto a asumir, cobrando bajo la forma de un descuento sobre el valor comercial del inmueble.

Hoy en día, en Colombia, este tipo de negocios pueden realizarse entre privados, ya que no existe ninguna regulación diferente a las generales para contratos y transacciones de propiedad raíz. Por el contrario, una entidad vigilada por la Supeintendencia Financiera no puede actuar como comprador, teniendo en cuenta que, según el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, toda actividad que desarrollen las entidades financieras y aseguradoras debe ser previamente autorizada por el Gobierno nacional.

El proyecto busca regular esta actividad y, además, autorizar su realización por parte de las entidades financieras. Entre más actores puedan participar en este mercado, mejor, porque habrá más competencia por establecer mejores condiciones para el vendedor. Este podrá comparar diversas ofertas, incluido la que le planteen sus posibles herederos, y decidirse por la que considera más ventajosa. En el mundo, existe esa posibilidad en muchos países como: Estados Unidos, Francia, España, Canadá, Corea del Sur, Australia, Hong Kong, Taiwan y, en el ámbito latinoamericano, México y Perú.

Establece los 65 años como edad mínima para el vendedor o constituyente de la hipoteca, así como para sus beneficiarios, de existir. Los compradores de los inmuebles bajo la figura de la hipoteca inversa deben elaborar un reglamento de operación, dentro del cual se deben estimar variables tales como la ecuación que será determinada para calcular el valor de la renta, las condiciones en que se realizará el avalúo de la vivienda y los mecanismos que garantizarán la protección al constituyen de la garantía hipotecaria o al rentista (en el caso de renta vitalicia inmobiliaria). Se fija, además, la obligación de brindar un asesoramiento integral e independiente a los interesados, a semejanza de lo que hoy existe para operadores del mercado de valores.

Vale la pena señalar que se establecen dos negocios diferentes: el de la hipoteca inversa y el de renta vitalicia inmobiliaria. No vamos a entrar en estos detalles técnicos, pero el interesado puede consultar el decreto.
 

Reparos desde las redes sociales



Han surgido algunas objeciones, especialmente en redes sociales, a esta figura. Me voy a referir a algunas de ellas.

No le conviene a los vendedores: Si algún vendedor, después de recibir las ofertas de los compradores, concluye que no le conviene, pues simplemente no vende su inmueble. No es una obligación.

Va a despojar a los herederos: Sus derechos están claramente regulados en el Código Civil Colombiano y no podrían oponerse a la libre disposición de bienes por parte del propietario legítimo. Ahora bien, si creen que la oferta que está haciendo el comprador no es equitativa, pues ellos podrán mejorarla. El vendedor optará por aquella opción que considere más conveniente.

Va a enriquecer a los banqueros: El principio con el cual opera una economía de mercado es de que quien adelante un negocio legítimo, en condiciones de eficiencia, puede enriquecerse con él. No hay nada malo en ello. ¿O pretenderán quienes utilizan este tipo de argumentos prohibir las cuentas corrientes, las de ahorro, los CDT, las hipotecas comunes y corrientes, los créditos bancarios, las remesas, etc.?

No me hago ilusiones de que este producto vaya a tener una utilización masiva. Una persona rica no lo necesita: ya tiene recursos con qué vivir holgadamente el resto de su vejez. Un pobre no posee propiedad, o su valor puede ser tan bajo que no le represente una renta importante por el resto de su vida. Tal vez su clientela se circunscriba a cierto grupo de propietarios de clase media, que no tengan herederos o, simplemente, entre dejarles una herencia o monetizar su propiedad, opten en toda libertad de elección por esta última alternativa. Pero, el hecho de que el mercado sea estrecho no es un argumento para que el gobierno no siga en su esfuerzo de la reglamentación de este tipo de operaciones.


 

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